任意売却のメリット・デメリットとは？

任意売却のメリット・デメリット

住宅ローンが残っている不動産を売却する方法として知られる任意売却。

競売に比べてもメリットが多いとされていることも特徴です。このページでは、人売却のメリットをはじめ、押さえておくべきデメリットについても紹介します。

メリットだけでなく、デメリットも踏まえて最善の方法を検討しましょう。

任意売却のメリット

では、任意売却のメリットから説明しましょう。

今回は、7つのメリットを挙げてみましたので、さっそくチェックしてみましょう。

市場価格に近い価格での売却が可能

任意売却は、一般の不動産売却と同じ流れで売却活動を行います。そのため、物件広告も一般の不動産市場と同じように掲載されることとなります。

任意売却の大きなメリットが、市場価格に近い価格で売り出すことができる点でしょう。競売の場合と任意売却の場合とは、売却価格の査定方法が異なります。競売の場合は、不動産鑑定士により評価価格が算出され、それをベースに売却基準価格が決まります。この基準価格だけでも市場価格に比べ3割程度低く、実際の取引価格はさらに低くなることも特徴です。そのため、一般的に任意売却の方が高い金額での売却が可能といわれています。

プライバシーが保護される

プライバシー保護の観点でもメリットがある任意売却。

一般の市場で売却活動ができる任意売却は、周りの人に複雑な事情がバレることなく進めることができます。これについても、競売との大きな違いといえるでしょう。

競売の場合、競売情報として不特定多数の人がインターネットを通して物件の写真や室内の状況等を閲覧できる状況となります。また、競売情報サイトに掲載されると、競売物件と取扱う業者がアポなしで直接自宅に訪れることもあり、近隣の方に気づかれることが多いことが特徴です。

初期費用がかからない

不動産売却では、売却に伴い様々な費用が発生します。初期費用として事前に支払わなければならないケースも多いのですが、任意売却の場合は不動産の売却金額から相殺してもらえることもメリットです。

売却資金として準備がない場合も、業者と相談しながら任意売却を進めることができる点は安心でしょう。

任意売却後は分割返済が可能

本来、住宅ローンの返済が残る不動産を売却する場合、一括で残りのローン全額を返す必要があります。しかし、任意売却によりオーバーローンとなってしまっても、交渉次第で残りのローン残債を分割で支払う承諾を得ることも可能です。

任意売却後の住宅ローン残債額と支払い能力を考慮してもらい、無理のない月々の返済ができることもメリットといえるのではないでしょうか。

リースバックと組み合わせれば任意売却後も住み続けられる

任意売却では、場合によって不動産の所有権を買主に移転した後もその不動産に住み続けることができます。

この方法をリースバックといい、買主が投資目的で購入した場合などでは相談可能でしょう。また、リースバックを前提に不動産買取りを行う業者と売買契約を結ぶことでも可能となります。どうしても不動産を手放さなければいけない状況に置いて、これまでと同じように生活したい人にとっては、リースバックできる点は任意売却のメリットの一つです。

引っ越し代を貰える可能性がある

これは、買主が不動産業者である場合などに考えられるメリットです。

金銭的な事情を把握している業者であるため、スムーズな取引を進めるため引越し費用の負担を約束してくれるケースがあります。

ただし、必ずしも負担してもらえるとは言い切れませんので、そういったケースもある旨だけ頭に入れておくといいでしょう。

売主の意思によって売却ができる

7つ目のメリットは、売却において売主としての権限を保有しているということです。競売の場合は、裁判所が介入し不動産の売却を行います。売買の当事者は不動産の所有者と買主であっても、売買の条件等の交渉をするなどといった権限はありません。

任意売却の場合は、売主買主の双方の交渉により売買が成立しますので、対等な立場で進めることができます。

任意売却のデメリット

つぎに、デメリットについても見ていきましょう。

メリットにつづき、7つのデメリットを挙げてみました。

共有名義人・連帯保証人への連絡と同意が必要

任意売却をするうえで、その不動産、住宅ローン契約にかかわる人たちに同意を得なければならなりません。離婚による不動産の処分を検討している場合に多いのが、夫名義の住宅ローンの連帯保証人が妻であるケース、もしくは夫と妻との共有不動産となっているケースです。

スッキリ別れたい場合は、任意売却で清算することに対して同意が得られるでしょうが、すでに関係性に縺れがみられると、話し合いが簡単にまとまらないケースもあります。

ローン滞納中の債権者と話す必要がある

滞納されている人に多いのが、債権者を避けてしまうケースです。債権者を避け、何もしないと状況が悪化してしまいます。どうしていいの自分で判断できなくとも、しっかりと今の状況に向き合うことが大切です。

任意売却では、債権者の承諾が必要な以上、どんなに気が向かなくても話し合いをすることが求められます。結局は、滞納のまま逃げることはできませんので、腹を決めて話し合いましょう。

業者選びに手間と時間がかかる

任意売却は一般の売却に比べて、売買取引に対応する不動産会社が少なくなります。そのため、どこの業者に依頼するのか選択するまでに時間がかかることがデメリットといえます。

しかし、少し時間がかかっても信頼できる業者に依頼することが重要な点も覚えておきたいポイント。自分たちの状況を理解して親身になって対応してくれる業者もいますので、時間が許す限り、納得できる業者を探しましょう。

平日に契約や決済の手続きが必要

売買契約や決済は、平日に行うことが多いため、仕事を休んで対応する必要がでてくる可能性があります。仕事の休みが取りづらい人などは、デメリットとしても挙げられます。

司法書士や弁護士等の専門家が代理人として契約することは可能ですが、できれば売主本人による契約が望ましいでしょう。

債権者の求める金額と市場価格の差が大きいことがある

任意売却では、売却価格についても債権者に承諾を得る必要があります。債権者側からすると、できるだけ多くの住宅ローン残債分を回収したいため、市場価格より高い金額での売却でないと承諾を得られないケースもあります。市場価格と大きな差が生じる場合、不動産の買手がつかないことも考えられるため、売却価格の交渉も重要といえます。

早期の引っ越しが必要になる可能性がある

任意売却の場合は、買手との話し合いがスムーズであるが故に、引越しが早まるケースも考えられます。

予定より前倒しになりバタバタすることのないよう、売却活動をスタートした時点で引越し準備をするように心掛けましょう。また、どうしても引越しが間に合わない場合は、買主と実際の引渡しについて交渉する必要があることも頭に入れておいてください。

任意売却をしても信用情報に延滞履歴は残る

任意売却は、今置かれている状況を改善させるための対処法の一つではありますが、住宅ローンの滞納などの記録は残ります。

新たな融資を受ける場合やクレジットカード作成の際の審査の基準となる信用情報に傷がついている状態ということも忘れないようにしましょう。

これまでのことがゼロになるわけではないですが、任意売却などにより債務整理を行い、今後は支払いが滞ることのないよう気を付けることが大切です。

任意売却と通常の不動産売却の違い

任意売却と通常の不動産売却の違いは、債権者の承諾の有無と売却価格の決定権にあるといえます。

任意売却の場合は、債権者の意思が大きく影響するため、債権者を納得させることが重要になります。その点、通常の売却は自分のタイミングと意思で売却を進められることも特徴です。

両者は同じ市場で売却する方法ではありますが、それぞれの特徴や違いがあることは、事前に知っておくべきでしょう。

※この記事を書いたのは

宅地建物取引士
山﨑亜希 氏

経歴：第二子出産を機に不動産会社へ転職。不動産賃貸経営管理を中心とした事業を展開する会社にて、賃貸マンションの維持管理をはじめ分譲マンション管理組合の運営サポートなど幅広く経験。2019年より同不動産会社へ勤務しながらライター活動をスタートし現在に至る。
保有資格：FP技能士3級、宅地建物取引士 (宅建士)、管理業務主任者