任意売却の期間と流れ

このページでは、不動産の任意売却でかかる期間や流れについて解説していきます。

任意売却を検討している場合は、基本的な流れを知ることから始めましょう。

任意売却にかかる期間は？

任意売却にかかる期間は概ね6ヶ月～1年未満といったところでしょう。

住宅ローンを滞納し代位弁済された後、不動産は競売にかけられることとなります。任意売却をするためには、この時点で債権者である保証会社と交渉を行い、任意売却の同意を得る必要があります。実際に任意売却が認められるまで、1ヶ月ほどの交渉期間を要することとなります。また、売却活動をスタートしてから売買契約締結までスムーズに進んでも3ヶ月はかかることが一般的でしょう。

債権者も代位弁済した債権を回収しなくてはならず、任意売却期間として無期限に猶予を与えているわけではないため、競売開札までに終えなくてはならない点もポイントです。

任意売却の流れ

任意売却には決まった手順があり、それらの要件を満たして進めていく必要があります。ここからは、どのような流れで売却を進めるのか確認していきましょう。

金融機関から督促状が届く（電話・ハガキ）

住宅ローンを滞納した場合、金融機関は書面や電話などによる支払いの督促を行います。一定の滞納額および滞納期間を超えると“期限の利益の喪失”を記した通知が届くこととなり、この通知の到着後から任意売却の手続きを進めることができます。

ここで忘れてはいけないのが、通知が届いた時点で、債権者には住宅ローンを分割返済する権利がなくなり、保証会社によって住宅ローン残債の全額が代位弁済されるという点です。代位弁済をした債権者は、このタイミングで競売の申し立てが可能となり、債務者は一括返済をしない限り、所有している不動産を競売にかけられるか、任意売却の交渉を進めるかのいずれかの方法で不動産を手放さなければならなくなります。

不動産業者等に相談・査定依頼する

不動産を手放さなければならない状況になった際は、すぐに任意売却にも対応可能な不動産業者へ相談しましょう。また、不動産業者への相談は、できるだけ早くすることもポイントです。恐らく、初回の滞納から期限の利益喪失通知が届くまでの期間に、住宅ローンの返済が可能な状況なのか否か、自分自身で判断できるはずです。支払いが難しいと判断した場合は、その時点で不動産業者へ相談することを検討しましょう。

また、任意売却をした場合に売却によって代位弁済された残りのローン金額を支払えるのかも重要となるため、不動産業者に相談の際には査定の依頼をしておくのがおすすめです。

住宅ローンの残高を確認する

不動産業者への相談と並行して、住宅ローンの残りの返済額を確認しておくことも忘れないようにしましょう。

一括返済しなくてはならない金額を把握することで、不動産の査定額から諸費用を引いた金額との比較が可能となります。住宅ローンの残債については、住宅ローン契約時の返済計画表や残高証明書等での確認ができます。つぎの、債権者との交渉の場で必要となる支払計画書の作成にも必要となりますので準備しておきましょう。

債権者（金融機関）から許可をもらう

債権者の承諾を得るための交渉は、任意売却の流れの中でも特に重要なことといえます。

先にもお伝えしましたが、任意売却は債務者の意向のみでできるものではなく、債権者の同意が必要となります。債権者は、代位弁済した住宅ローン残債をどのような方法であれば確実に回収可能かを検討したうえで判断することとなります。そのため、債権者に対しての交渉は、できるだけ具体的な返済計画を立てて行うことがポイント。

また、売却額と住宅ローン残債とで金額の差異が大きい場合などは、任意売却の承諾を得られないケースもあるという点を念頭に置いておくべきでしょう。

任意売却の手続き・売買をスタートする

債権者に承諾を得たのち、任意売却の手続き、不動産業者による買手募集の広告等販売活動を実施します。買手が見つかるまでの期間は、売買価格や物件エリアの需要等も影響するため一概にいえませんが、早くても3ヶ月はかかるものと考えておきましょう。

また、任意売却に限らず、不動産の売買では内覧の際の部屋の状況も売買成立に大きく影響するため、清潔な印象を与えられるよう整えておく必要があります。無事、購入希望の買手が見つかれば、売買契約の条件等の交渉を行うこととなります。

売買契約成立後、購入者が決済を行う

双方が売買価格や条件に合意し、契約書を交わすことで売買契約成立となります。

買手が住宅ローンを利用する場合は、住宅ローン審査を経て、決済・不動産の引渡しという流れが一般的です。

所有権を移行する

決済完了後に行うのが、不動産の所有権移転登記です。登記申請は、司法書士を通して行うことが大半です。複雑なケースを除き、登記完了まで1週間～2週間の期間がかかります。登記申請に必要な書類もありますので、自分で準備しなくてはならない書類等は確認しておくといいでしょう。

新生活の開始

通常、決済と所有権移転登記、建物引渡しは同時期に行うものとなります。そのため、決済日以前には引越しを済ませておくことが望ましいといえます。

任意売却の完了後は、債権者に提示した返済計画に基づき、滞ることのないよう支払っていきましょう。

任意売却の期限は？

ここからは、任意売却の期限についても確認しておきましょう。

任意売却の流れの冒頭でもお伝えした『債権者の承諾を得る』ことに加えて、『与えられた期限内での売却』が任意売却をするための条件です。

では、任意売却が可能とされる期間および基本となる期限についてお伝えします。

売却開始から最大1年間

任意売却が可能となる期間は、債権者によって決められます。そのため、“必ず〇ヶ月以内にしなければならない”といった定めがないことも特徴です。ただし、債権者もいつまでも待つわけにはいきませんので、不動産が売却されるまでの妥当な期間を設定していることが一般的でしょう。

通常の不動産売買では、買手を募集してから売却まで3～6ヶ月程度とされておりますが、任意売却の場合は1年の猶予を与えてくれるケースが多いようです。実は、通常の不動産売却に比べて長い期間を設定している点には理由があります。

裁判所が主体の競売は、買主保護や特殊性などの観点から通常の不動産市場価格に比べて30％ほど売却額が低く設定されています。そのため、無事に買手が見つかり売却できても、任意売却に比べて回収できる金額が下回る可能性も高くなります。通常の売却期間より少し長い期間の設定は、債権者としては弁済分を確実に回収できる方が良いという考えのもとでしょう。

競売の開札日前日まで

債権者から言い渡された期限を過ぎても買手が見つからず売買成立とならなかった場合、債権者は裁判所に競売の申立てを行います。債権者による申立ての手続きが完了すると、債務者へ競売開始の通知が発送されます。その後は、不動産調査の実施、裁判所による公告、不動産情報の閲覧、入札という流れで進みます。入札開始から開札期日までは、2～3週間と管轄する裁判所によって異なりますが、任意売却できる期間は申立て後の競売開始の通知到着から開札期日までの4～6ヶ月ほどあるという点もポイントです。

住宅ローンを滞納していることが前提

任意売却ができる必須条件は、住宅ローンを一定期間滞納しているということです。転勤や家庭の事情により住宅ローンの残債がある状態で不動産を売却するケースは、他にも考えられますが、不動産売却額と自己資金などで住宅ローンを清算できる場合は一般売却に該当します。

任意売却は、あくまでも住宅ローン滞納により不動産を手放さなければならないケース、売却しても住宅ローンが残ってしまうケースが前提となることも押さえておきましょう。

※この記事を書いたのは

宅地建物取引士
山﨑亜希 氏

経歴：第二子出産を機に不動産会社へ転職。不動産賃貸経営管理を中心とした事業を展開する会社にて、賃貸マンションの維持管理をはじめ分譲マンション管理組合の運営サポートなど幅広く経験。2019年より同不動産会社へ勤務しながらライター活動をスタートし現在に至る。
保有資格：FP技能士3級、宅地建物取引士 (宅建士)、管理業務主任者