任意売却ができないケース7選

任意売却が難しいケースについて

任意売却をするためには必要な条件があり、誰でもどのような状況でもできるわけではありません。

一体どのようなケースでは、任意売却ができないのでしょうか。

今回は、任意売却が難しいとされる7つのケースを紹介していきます。

債権者（銀行等）が任意売却を認めてない

まず、他のページでも何度もお伝えしている“債権者の承諾を得られない”ケースです。任意売却をするうえでの必須条件ともいえる、債権者である金融機関等の同意。もし、債権者との交渉が決裂してしまった場合、任意売却を諦めざるを得なくなります。

債権者が任意売却を認めてくれない理由は様々ありますが、任意売却のうえ住宅ローンをきちんと返済していくという意思を伝える必要があるでしょう。これについては、根拠を持って債権者との交渉に臨むことが望ましいため、自分だけで行うより専門家への相談を検討しましょう。

不動産の内覧や適切な情報公開ができない

任意売却に限らず、不動産の情報公開および内覧の対応をする必要があります。

買手からしたら、高いお金を払って不動産を購入するわけですから、物件を見ずにハンコを押す人はそういません。また、買手がその物件を購入すべきか否かを判断できる材料が不足していれば、購入に繋がることもないでしょう。

そのため、一般の不動産売却と同じような売却活動ができない場合は、任意売却も難しくなります。

ローン残高が大きすぎる（売却額の方が低い）

任意売却の場合、市場価格に近い金額での売却が可能となるのが一般的です。ただし、不動産市場の状況や物件状況によっては、自分が想定していた売却金額と査定額とに差が出るケースも考えられます。これは、デザイン等にこだわった注文住宅など建築費が高いわりに、こだわり過ぎたデザインのせいで市場での需要が低く、査定額が下がる等も理由の一つ。住宅ローンの残高と不動産の売却金額との間に大きな差が生まれると、債権者からの承諾が得られず任意売却ができないといったことも、当然にありますので注意しましょう。

任意売却するための時間的な余裕が無い

通常の売却と異なり、任意売却では売却期間に制限があります。この期間については、債権者と交渉のうえ、債権者側が決定した期間内での売却活動が可能となります。

通常の売却であっても、売買契約締結まで半年近くかかることがあり、任意売却の場合は、準備期間や債権者との交渉期間も考慮しなくてはなりません。債権者と約束した期間内での売却ができないと、競売申立て手続きをされてしまい、任意売却で不動産を手放すことを諦めざるを得ない状況にもなりかねません。

任意売却をするのであれば、できるだけ早く決断し準備することがおすすめです。

共有名義人・連帯保証人の合意が得られていない

任意売却をする際には、共有名義人、連帯保証人の承諾も必要です。

両者は、不動産にかかわり、住宅ローンについてもかかわる人物です。まず、不動産が共有名義の場合、任意売却でなくても共有者の承諾なくして売却はできません。連帯保証人については、債務者の代わりに住宅ローン返済義務を負います。住宅ローンの滞納は、それぞれに影響があるため、しっかりと話し合いができれば同意を得られる可能性は高いでしょう。しかし、関係性が悪化しているケースなどでは、話し合いの場も設けられない等も考えられるため、専門家等の第三者に力を借りることも検討すべきです。

所有者の本人確認ができない

不動産の売買契約の際、不動産の所有者である証明書類が求められます。また、売却後の所有権移転登記についても売主の印鑑証明書の提出が必要です。

これは任意売却も一般売却も同様です。そのため、所有者本人である証明ができなければ、不動産の売却自体が難しくなります。病気等の何らかの事情により所有者の立会いの下、契約を進めることができない場合は、代理権の資格を持つ専門家を通して手続きを進められるよう準備しましょう。

税金や保険料を滞納していて払えない

税金の滞納がある場合、住宅ローンとは別に不動産が差押えられるケースがあります。この場合、市区町村が債権者となり、競売手続きを行います。

住宅ローンを滞納してなくても、不動産が差押えとなる場合があることには十分注意しましょう。税金等の課税の滞納は、役所が自ら強制執行できるよう法律によって与えられた権限となります。滞納状況悪化による差押えになる前に、納税の猶予や滞納処分の執行停止を認めてもらえるよう早急に役所へ相談に行くことが大切です。

※この記事を書いたのは

宅地建物取引士
山﨑亜希 氏

経歴：第二子出産を機に不動産会社へ転職。不動産賃貸経営管理を中心とした事業を展開する会社にて、賃貸マンションの維持管理をはじめ分譲マンション管理組合の運営サポートなど幅広く経験。2019年より同不動産会社へ勤務しながらライター活動をスタートし現在に至る。
保有資格：FP技能士3級、宅地建物取引士 (宅建士)、管理業務主任者