売却後も住み続ける（リースバック）

住宅ローンを滞納しても今の家に住み続けるには

住宅ローンを滞納したことで、せっかく建てた思い出のある住宅を手放さなくなるとあきらめていませんか？確かに住宅ローンの滞納を放置しておくと、強制競売によって住宅を失うことになります。
しかし、債務者の意志が反映される任意売却とリースバックという仕組みの活用で、今の住宅に住み続けながら債務の返済をすることも可能になります。

任意売却とリースバックのメリット

任意売却は、住宅ローンの債権者の同意を得て、住宅を売却することになります。そのために、競売のように債務者の意志に関係なく売却されるのではなく、債務者の現在の状況も考慮されることになります。
リースバックは、任意売却で手放した住宅を、賃貸借契約を再度結ぶことにより、住み続けることが可能になります。リースバックのメリットは、子供の転校をする必要がないことや引越しの手間と費用を省けること等があげられます。このリースバックに買戻しを付けることもできます。

リースバックの買戻しと買戻し特約の違い

任意売却しリースバックの契約を結ぶとき、「資金の都合が再度ついたときの住宅を買い戻すことができる」旨を盛り込むことが出来ます。このリースバックの買戻しは、民法の買戻し特約と異なり、10年以内の買戻しという期間の制限がなく、買戻しの期間を自由に設定できます。しかし、民法上の買戻し特約とは違い、登記をすることができないために、住宅の所有者が第三者に売却したときは、買戻すことができなくなります。そのために、リースバックの買戻しは公正証書による契約を結ぶ必要があります。

リースバックの事例

事例1　飲食店を経営している50代の男性のケース

家族構成は自身と妻、中学生の子供1人の3人家族で、飲食店の収益悪化で、自宅を手放さなければならなくなり、競売回避と子供を転校させたくないためにリースバックを希望しました。2月ほどで任意売却の専門企業が購入し、周辺相場賃料で賃貸借契約を結びました。利用者は、税人や管理費の滞納が整理でき、再起に向けて頑張っています。（賃料：周辺相場賃料で成約、住宅ローンは完済）

参照元：株式会社リームス公式HP（https://reems.jp/lp/02/）

事例2　夫婦共有名義のマンションに住む50代男性のケース

住宅ローンの支払は夫婦別々に返済を行う中、男性が支払滞納。競売開始決定通知書が届き、このままだと家は競売になってしまう状況となりました。何とか住み慣れた自宅のマンションで今のまま暮らしを続けていけないかと方法を探して相談。 支払っていける賃料と債務額の完済が出来る条件で利回りを算出し、リースバック取扱会社へご提案。定期借家契約条件を含め、条件整理を行い無事にご希望のリースバックの形で、住み慣れた住み続けられることとなりました。 （残債：1900万円、売却価格：2100万円）

参照元：全国住宅ローン救済・任意売却支援協会公式HP（https://www.963281.or.jp/cases/revenue_decrease/26326/）

事例3　病気で収入減、ドライバーをしている50代男性のケース

家族構成は自身と妻、中学生と小学生の子供2人で、自身の病気による収入減で競売手続きになりました。約5か月間債権者と交渉し、任意売却専門企業が購入し、リースバック契約を結びました。毎月の支払いは減額され、利用者は満足されています。（賃料：これまでの住宅ローン、固定資産税の支払額に対して23％減）

参照元：株式会社リームス公式HP（https://reems.jp/lp/02/）

事例4　大病で住宅ローン滞納、高齢の母親を持つ男性のケース

約20年前に購入した新築戸建て。当時は仕事も順調で住宅ローンも滞りなく支払っていました。しかし、3年ほど前に大病を患い働くことが難しくなりました。 貯金を切り崩しながら住宅ローンを支払ってきましたが、貯金も底をつき滞納しがちに。高齢の母と同居しているため引っ越しも難しくインターネット等で調べていると 【リースバック】という方法があることを知り相談しました。 幸いにも、立地が良く、残債以上の査定価格が付き、家賃も希望金額で通り、住宅ローンを完済することができました。

参照元：任意売却無料相談窓口公式HP（https://ninbai-ec.jp/category/お客様の声/高齢の母がいるため【リースバック】を希望して.html）

この記事を執筆したライターからひとこと

行政書士
力丸 修也

任意売却専門会社について

このように、任意売却は競売よりも多くの可能性が債務者に残されます。しかし、全ての債権者の同意を得ることが競売の入札日（開札日の前日）までに必要であるために、できる限り早く進めることが必要になります。また、債権者との交渉は専門的なものとなるために、任意売却の専門家であるサポート会社に支援を受けることがよいと思います。