任意売却とは？気になる基礎知識

任意売却とは

任意売却とは、住宅ローンが完済できずに債務が残ってしまうケースにおいて、債権者の同意のもと、差押え解除および抵当権抹消手続きをしてもらい売却することをいいます。

法的手続きである競売を回避する方法として知られており、債権者の承諾を得ることが条件でもあります。

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競売とは

競売とは、住宅ローン滞納などを理由に、債権者の申立てにより裁判所が強制的に不動産を売却する手続きをいいます。不動産購入時の住宅ローン契約に伴い、不動産には抵当権が設定されています。債権者は、競売での売却代金を債権回収に充てることとなります。

任意売却と競売の違い

任意売却と競売には、下記のようにいくつかの違いがあります。

• 売却価格
  競売の場合：市場価格に比べて3割程度下回る価格での売却が大半となる
  任意売却の場合：市場価格と大幅なズレなく売却が可能となるケースが大半となる

• 個人情報
  競売の場合：競売物件情報として、インターネット等で住所や物件写真が公開されるため、周囲の人に気づかれやすい
  任意売却の場合：一般売却と同様の方法で販売するため、周囲の人に気づかれにくい

• 住宅ローンの残債や返済方法
  競売の場合：任意売却に比べ売却価格が低いため、残債も多く残る可能性が高い
  ※返済も一括でする必要あり
  任意売却の場合：競売に比べて売却価格が高いため、残債も少ない可能性が高い
  ※交渉次第で分割返済が可能

• 売却後の暮らし
  競売の場合：不動産に住み続けた場合、不法占拠者となる
  任意売却の場合：不動産購入者よりリースバックしてもらえれば住み続けることが可能

このように、任意売却と競売とでは、同じように不動産を手放す必要となった場合でも、状況に違いが出ることも特徴です。

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任意売却でできること

では、任意売却で可能となることについて、さらに詳しく見ていきましょう。

売った自宅にそのまま住む（リースバック）

これは、事情により不動産を手放す必要がある方にとって、任意売却を検討する大きなポイントになるでしょう。

任意売却をした場合にも、リースバックが可能であれば、そのまま住み続けることができます。これは、不動産の買主が家主となり、賃貸物件として売主に貸すという方法です。買主の購入理由にもよりますが、リースバックができれば売却後の引越し費用もかからず、子どもの転校等も必要ないため、生活に大きな影響がない点が魅力でしょう。

売却後ローンを分割返済できる

任意売却では、債権者との交渉次第で売却後の住宅ローン残債を分割で返済していくことが可能となる場合があります。

任意売却は競売と違い、市場の売却価格と大きな乖離なく売却が可能となる点も特徴です。そのため、同じオーバーローンでも、任意売却で得た金額と住宅ローンの残債との差額が少なくなる可能性が高いと考えられます。売却後の返済計画をしっかりと立て、債権者と交渉することで、分割での返済を承諾してもらえるケースがあることも覚えておきましょう。

離婚時の財産分与で利用できる

任意売却は、離婚により不動産を売却することとなった場合でも利用可能です。売却した際に、オーバーローンとなるが、住宅ローン残債を自己資金で一括返済できない場合などは、金融機関との交渉により任意売却が可能とあるケースがあります。

ただし、離婚に伴う不動産の取扱いは他にも対処の方法があるため、自分たちの状況に応じて検討してみることをおすすめします。

任意売却できないケース

実は、任意売却ができないケースもあります。ここでは2つの事例を紹介します。

任意売却ができないケースについて見る

債権者（銀行等）が任意売却を認めてない

任意売却をするためには、債権者である金融機関の承諾を得ることが条件の一つです。任意売却が可能となるか否かは、債権者の交渉からスタートすます。そのため、交渉をスムーズに運ぶことは、何よりも重要なポイントでもあるのです。

交渉前にすでに住宅ローンを滞納してしまっている場合などでも、債権者からの連絡を無視したりせず、しっかりと向き合っておくべきといえます。任意売却後、住宅ローン残債を返済計画通りに支払っていけるという信用を得られなければ、同意を得られない可能性も高いので注意しましょう。

共有名義人・連帯保証人の合意が得られていない

共有名義の不動産は任意売却に限らず、共有者の同意を得ずに勝手に売却することはできません。

共有不動産の任意売却の場合は、債権者との交渉以前に共有者との交渉も必要となることは覚えておきましょう。また、共有不動産では自己の持分についてのみ手放すことも可能です。いずれにしても、共有者間でしっかりと話し合うことが大切です。

住宅ローンの連帯保証人についても同様です。債務者が住宅ローンを返済せきない場合に、代わりに返済義務を負うのが連帯保証人です。住宅ローンを滞納すると、連帯保証人も督促を受けるため、迷惑をかけないよう任意売却について早めに相談しておく必要があるでしょう。

任意売却の期間・流れ

売主の事情が絡む任意売却では、不動産の売却までの期間や流れも通常の売却とは異なります。任意売却を成功させるためには、どのような手順で進めていくべきか自分自身でも頭に入れておくことが大切です。

自分の置かれている状況を踏まえ、今すべきことと今後どのようなことをする必要があるのか確認しておきましょう。

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任意売却の相談先

任意売却を自分だけで進めていくことは、正直難しいといえます。そのため、任意売却を検討したときの相談先を4つピックアップしました。それぞれ、相談可能な範囲や特徴についても紹介しています。

相談先を決める際にポイントとなるのは、自分に合った相談先を見つけることです。住宅ローンの返済ができずにどうしたら良いか悩んでいる人は、サポートしてくれる専門家や業者に迷わず問い合わせてみることから始めましょう。

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住宅ローンの残高を確認するには

任意売却を進める際に確認すべきは、現時点の住宅ローンの残高です。

住宅ローンを契約して購入した不動産を売却しても、住宅ローンの残債が残ってしまうのが一般的です。まずは、任意売却をした場合に得られる売却益に対して、住宅ローンがどの程度残ってしまうのかを把握することもポイントです。

ここでは、住宅ローンの残高の確認方法について解説していますので、参考にしてみてください。

住宅ローンの残高の確認方法について見る

任意売却の手続き（必要な書類）

売却の際に必要となる書類についても、事前に準備しておくことが望ましいでしょう。

このページでは、自分で準備しておくべき書類と相談先である業者等で準備可能な書類等に分けて説明しています。必ず必要となる書類もありますので、不足している場合の対処方法についてもチェックしてみてください。

任意売却をする前に、手元にある書類を整理し、スムーズな手続きを目指しましょう。

任意売却の手続きについて見る

任意売却にかかる諸費用

みなさんが気になることの一つが、任意売却にかかる費用ではないでしょうか。

売却時にかかる一般的な費用や住宅ローン返済の際にかかる費用などのほか、任意売却特有の滞納支払いについても必要となる点は覚えておきたいポイントです。

様々な任意売却のケースにかかわらず、必ずかかる費用と状況に応じてかかる費用とありますので、自分の場合に置き換えて考えておきましょう。

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