任意売却時に負担する費用とは？

任意売却にかかる諸費用

不動産を売却する際には、売主側も負担する費用があることはご存知でしょうか？

任意売却の場合も、通常の売却の際と同様に支払わなければならない費用があります。さらに、任意売却特有でもある費用が発生するケースもあり、売却で得た金額からそれらの費用を支払う必要があることも忘れてはいけません。そのため、不動産を任意売却した際、売却額に対して、どのくらいの諸費用がかかるのかを事前に確認しておくことが大切でしょう。

ここからは、任意売却における様々な諸費用について紹介していきます。

売却時の仲介手数料

不動産売却の際に必ずかかる費用の一つが仲介手数料です。この仲介手数料については、通常の売却と任意売却のいずれの場合にも発生するものとなり、法律により上限のみ定められています。

不動産売却では、取引物件の価格も400万円超えるケースが大半かと思いますが、この場合は下記のような計算方法により仲介手数料の上限が算出できます。

• 取引価格×3％+6万円＝仲介手数料上限（税別）
• 例：2,000万円×3％+6万円＝66万円（税別）

また、仲介手数料は上限を超えない範囲で不動産会社が自由に決めることができるとされている点も特徴です。そのため、実際に仲介した不動産会社によって手数料額に多少の差が出るということも覚えておきましょう。

ただし、諸費用を事前に見積もる際は、あくまでも上限額をベースに計算しておくことをおすすめします。

ローンの一括返済手数料

住宅を購入した時に契約しているであろう住宅ローンの残債は、任意売却の際に一括返済しなければなりません。これは、土地建物に住宅ローンの抵当権が設定していることが理由です。この一括返済の際にも、金融機関との住宅ローン契約に基づき、手数料がかかります。一括返済の方法も金融機関ごと異なりますが、窓口での手続きとなるケースが一般的です。窓口での手続きの場合、手数料を3万円前後としている金融機関が多いようです。また、金融機関によってはインターネットや電話で受付後に書面でのやり取りで完結できることもあります。

住宅ローン一括返済手数料については、任意売却を検討しているタイミングで借入先である金融機関に確認しておきましょう。

抵当権抹消費用

住宅ローンの完済後に自ら手続きをする必要があるのが、抵当権抹消登記です。

抵当権は住宅ローン借入時に金融機関により設定されるものですが、住宅ローン完済後の抹消登記は金融機関側ではなく所有者が行うこともポイント。任意売却の場合は、売却による所有権移転登記と抵当権抹消登記を同時に手続きするケースが多いことも特徴です。

抵当権抹消登記にかかる費用の一つが登録免許税です。登録免許税は、不動産1つに対して1,000円のため、土地建物であれば2,000円がかかります。しかし、実際に全て自分で手続きすることが困難なことから、司法書士に手続きを依頼するケースが大半です。そのため、司法書士報酬を諸費用に加える必要がある点にも注意しましょう。

印紙税

不動産の売買契約時にかかる費用として挙げられるのが印紙税です。不動産売買契約書に貼付しなければならない印紙税は、売買契約金額に応じて税率が定められています。不動産売買契約書の印紙税は、租税特別措置法により2014年から2024年3月31日まで下記のように税率が引き下げられています。

• 500万円超～1,000万円以下…5,000円　※軽減措置前1万円
• 1,000万円超～5,000万円以下…1万円　※軽減措置前2万円
• 5,000万円超～1億円以下…3万円　※軽減措置前6万円

※2022年12月1日現在/国税庁公式HPより（https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/inshi/08/10.htm)

売買契約書は売主と買主それぞれ1部ずつ発行するため、印紙税も2部分かかりますが、双方が負担するケースが多いことも特徴です。

譲渡所得税

不動産を売却することで得た収入にかかる税金が譲渡所得税です。任意売却をした翌年の確定申告により納税義務が発生しますので覚えておきましょう。

譲渡所得税のベースとなる課税譲渡所得金額の算出方法は、下記になります。

• 収入金額－（取得費+譲渡費用）－特別控除額＝課税譲渡所得金額

収入金額は、不動産売却において買主から受け取る金額をいい、取得費は不動産を購入した際にかかった費用（建築費や手数料等）、譲渡費用は売却時に負担した費用（売買仲介手数料や印紙税等）が該当します。

実際に納める譲渡所得税は、課税譲渡所得金額に短期・長期のいずれかの税率を乗じることで求められます。短期譲渡所得の場合は30％、長期譲渡所得の場合は15％と不動産を所有していた期間に応じて異なることもポイントです。

引越し費用

不動産売買契約、所有権移転の際には建物を引き渡すため、引越し費用についても考慮しておきましょう。家族での引越しの場合、搬出する荷物も多く引っ越し業者の手配が必要になる場合もあります。引越し費用は、時期により価格が変動する点も特徴です。また、繁忙期には希望の日程での作業ができないケースもあるため、引越し費用の見積もり依頼など含め、早めの行動が大切でしょう。

滞納した固定資産税・都市計画税・住民税

各種税金を滞納していた場合は、税金の支払いがあることも忘れてはいけません。

差押えの対象となるのが税金の滞納です。固定資産税などの滞納は、督促から10日以内の納付がない場合、不動産や預金の差押えを可能としています。そのため、滞納状況が改善できないと思ったら、役所へ相談に出向くことが大切です。分割納付や差押え猶予等が認められた際は、その方法に基づき速やかに支払う必要があります。

滞納した管理費・修繕積立金（マンションの場合）

分譲マンションの場合、管理費・修繕積立金の滞納分の支払いについても頭に入れておきましょう。通常、管理費・修繕積立金の滞納は、売買によって所有者となった買主に承継されます。不動産売買の際、これらの滞納額について開示義務があるため、当然買主側からは売買契約成立の条件として滞納分の清算、もしくは当初の売買代金から滞納金額を差し引いた額での取引の交渉をされることが考えられます。

滞納分を清算する予定で取引が成立していた場合でも、清算ができずに不成立となることもあるため、自分が対応できる清算方法で買主と交渉することもポイントです。