任意売却をする前に確認すべきこととは？

住宅ローンが残っている場合に確認すること

任意売却は、住宅ローンが残っている状況で不動産を手放すことが前提条件となります。

任意売却をスムーズに行うためには、事前に確認すべきことがあります。このページでは、必ず事前に確認しておくべき2つのポイントについて紹介していきましょう。

住宅ローンの残高

任意売却を成功させるために必ず把握しておいていただきたいのが住宅ローンの残高です。金融機関への交渉や売却における主軸となる金額が住宅ローン残高のため、任意売却の検討した際、最初に確認しておくべきものといえます。

では、住宅ローン残高の確認方法についてもチェックしておきましょう。

返済予定表

返済予定表は、住宅ローン借入後に金融機関から発行されます。フォーマットは、金融機関ごと異なりますが、返済日と返済額、返済回数などが記載されており、固定金利の場合は住宅ローン返済全期間の予定がわかるようになっています。変動金利の場合には、金利確定の期間ごとに発行されます。

住宅ローン契約の際に必ず発行されるものですので、きちんと保管していれば、すぐに残高を確認することが可能です。また、紛失してしまった場合にも金融機関のコールセンターなどで再発行の手続きができます。

ネットバンキング

現在は、多くの金融機関がインターネットサービスを提供しており、借入先金融機関のインターネットサービスを既に利用している場合は、そちらからも残高の確認が可能です。

インターネットサービスはあるが、住宅ローン残高の確認には対応していないケースもあるため、金融機関の公式ホームページなどをチェックしてみるといいでしょう。

残高証明書

住宅ローン控除に必要な書面として知られている残高証明でも、住宅ローン残高の確認ができます。残高証明は、毎年決まった時期に金融機関より発行され、年末残高予定額が記載されています。書面が届くタイミングとしては、金融機関ごとに若干のズレはありますが、概ね10月中旬～下旬といったところでしょう。

残高証明書で住宅ローン残高を確認する際、時期によっては記載額から既に返済している金額を差し引く必要があります。正確な残高を把握するのが難しい場合は、そのほかの確認方法の活用を検討しましょう。

借り入れ金融機関の窓口

借入先の金融機関の窓口に足を運ぶことも住宅ローン残高の確認方法の一つです。

窓口では、現時点での住宅ローンの残高証明の発行ができますので、より正確な金額を把握することも可能となります。残高証明書発行手数料は、金融機関ごとに設定されておりますが、500円～1,000円程度での発行ができるようです。

金融機関の窓口での確認の場合は、営業日時にあわせて出向かなくてはならないため、時間の都合がつかず先延ばしになってしまうケースも考えられます。できるだけ早いタイミングで住宅ローン残高の把握をすることが得策といえますので、直接窓口に行くことが難しいのであれば、他の方法で確認することをおすすめします。

売却価格

住宅ローン残高の把握に加えて、事前に確認しておくべきなのが不動産の売却価格です。これは、残りの住宅ローンの金額に対して、不動産がどのくらいの価格で売れるのか、差額がどの程度あるのかという点を知っておく必要があるからです。

不動産の売却価格は、自分で相場を調べて算出することもできなくはないですが、あまりおすすめしません。なぜなら、多くの情報を集め、さらには立地や条件などを精査して算出することは、一般の人には困難だからです。時間もかかるうえに、根拠のない価格を前提に住宅ローン残高との差額を出しても時間のムダといえるでしょう。 市場に基づいた売却価格を確認するためには、不動産会社への査定を依頼する方が手っ取り早く、より正確な価格を把握することができます。また、査定依頼は1社とせず、複数の会社へ依頼することもポイントです。

査定によって売却価格がわかれば、アンダーローンとなるのか、オーバーローンとなるのかについても確認ができます。

アンダーローンとは、住宅ローン残高を売却価格が上回っている場合をいい、不動産売却によって残りのローン全額を返済することができる状態です。反対に、住宅ローンの残高を売却価格が下回る場合をオーバーローンといい、売却しても売却益だけでローンを完済することができない状態となります。

まずは、不動産を売却することによって、住宅ローンを完済できる状況なのか否かについて知ることが大切となりますので、住宅ローン残高と売却価格の確認は最初にすべきことといえるでしょう。

オーバーローンでも売却するには

では、住宅ローン残高と売却価格を確認した際、オーバーローンとなってしまった場合、不動産を売却することが可能なのかについても解説しましょう。

ずばり、オーバーローンであっても売却は可能です。この場合、売却する方法としては下記の2つが挙げられます。

住み替えローン

住み替えローンとは、その言葉の通り、家を住み替える際に必要な資金の融資を受けることができる金融商品です。転勤や子どもの誕生など、住み替える理由は様々ありますが、現在住んでいる家を売却しても、住宅ローンの返済が残ってしまうケースは多々あります。そこで利用可能な住宅ローンが住み替えローンです。住み替えローンは、新しく購入する住宅の資金だけでなく、売却によって返済しきれなかった住宅ローンの残債についても融資が受けられる点が特徴です。

ただし、自己資金を準備できない人にとって有難いサービスであるのと同時に、ローン返済の負担が増える可能性がある点も覚えておきたいポイント。住み替えローンは、一般の住宅ローンより金利が高く設定されていること、不動産購入代金に売却した不動産の住宅ローンの残債分も加算されて借入れることとなるため、それらも踏まえて利用を検討すべきでしょう。

また、過去に住宅ローンを延滞したことがある場合などは審査が通らないこともあります。金融機関によって取扱いの有無も変わりますので、利用を検討する場合は金融機関へ確認しておくことがおすすめです。

任意売却

オーバーローンの場合の売却方法としてよく知られているのが任意売却でしょう。

任意売却は、住み替えローンと異なり、住宅ローンを滞納してしまった人でも売却できる可能性があります。売却するためには、債権者の承諾を得る必要がありますが、同意を得ることができれば任意売却の手続きに進めます。

何らかの事情により住宅ローンの返済が苦しく、今後も月々の返済が困難である場合などは、任意売却の選択を検討すべきといえます。

滞納状況が悪化しても自分からアクションを起こさずにいると、競売により不動産を手放すことにもなりかねません。

不動産売却の際、オーバーローンとなってしまうようなら、状況に応じて任意売却についても方法の一つとして頭に入れておきましょう。

※この記事を書いたのは

宅地建物取引士
山﨑亜希 氏

経歴：第二子出産を機に不動産会社へ転職。不動産賃貸経営管理を中心とした事業を展開する会社にて、賃貸マンションの維持管理をはじめ分譲マンション管理組合の運営サポートなど幅広く経験。2019年より同不動産会社へ勤務しながらライター活動をスタートし現在に至る。
保有資格：FP技能士3級、宅地建物取引士 (宅建士)、管理業務主任者